Gestion locative : que comprend réellement la prestation ? / iStock.com - sureeporn
Un intermédiaire entre propriétaire et locataire
L'objectif d'une agence locative est de protéger les intérêts du propriétaire, tout en prenant en compte les besoins du locataire. On évalue à 35 % le nombre de propriétaires qui délèguent à un professionnel la gestion de leur bien immobilier en location. Ils sont ainsi délestés de tâches chronophages, voire génératrices de stress en cas de non-fiabilité du locataire. Au gain de temps et en sérénité, s'ajoute l'expertise administrative, juridique et financière d'un professionnel de l'immobilier. La gestion locative inclut toutes les démarches relatives à la location d'un logement. Elle recouvre donc de nombreuses prestations, différentes selon l'agence et la formule choisie. Le prix pratiqué varie généralement entre 6 et 10 % du montant de loyer mensuel pour la gestion courante. Des frais supplémentaires, équivalant souvent à un mois de loyer, peuvent s'ajouter pour la mise en location (recherche de locataire, rédaction de contrats…). Un surcoût s'applique également pour la gestion des sinistres, le suivi des travaux, etc. Pour profiter de cet accompagnement, le propriétaire doit signer un mandat de gestion locative avec une agence. Ce contrat confie au professionnel tout ou partie des procédures liées à la location, moyennant une rémunération fixe mensuelle dépendant du service fourni.
Les aspects administratifs de la gestion locative
La recherche de locataires est la première mission de l'agence gestionnaire. Pour ce faire, elle diffuse des annonces (notamment sur les plateformes dédiées) et sélectionne rigoureusement les dossiers en passant au crible différents critères (revenus, contrat de travail, garant…). Elle organise ensuite les visites des candidats potentiels, puis fait signer un bail au locataire sélectionné. Quand le locataire est en place, l'agence se charge de la gestion des loyers. Elle intervient immédiatement en cas d'éventuel impayé, et peut être amenée à envoyer des courriers de relance ou de mise en demeure, voire à lancer des procédures de recouvrement. Certaines agences proposent une garantie paiement de loyer activée en cas de défaut de règlement. Le gestionnaire doit fournir au propriétaire des relevés mensuels ou trimestriels mentionnant les loyers perçus et les éventuelles dépenses, ce qui facilite la déclaration fiscale de ce dernier.
Les aspects matériels et juridiques de la gestion locative
Le gestionnaire locatif doit par ailleurs maintenir le bien en bon état et il joue, dans ce cadre, le rôle d'intermédiaire. Il doit, à partir des signalements des locataires (ou des inspections ponctuelles du bien) évaluer les réparations à réaliser, les planifier et suivre leur avancée. Un travail de collaboration se met alors en place avec son réseau de professionnels (artisans, prestataires) qui comprend la négociation des devis, l'organisation des rendez-vous, le respect des délais… En cas d'urgence (panne d'électricité, fuite d'eau…), l'agence de gestion locative intervient immédiatement en sollicitant les prestataires adaptés. Son rôle s'étend également aux aspects juridiques : l'agence est garante de la conformité des contrats avec la loi, ainsi que du suivi des obligations légales (diagnostics, encadrement des loyers…). Elle aide également les propriétaires à optimiser leurs revenus locatifs, notamment en réduisant au maximum les périodes de vacance locative.
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